Trakya’da uygun fiyatlı bir hisseli tarla buldunuz, tapuyu devraldınız ve planlar yapmaya başladınız. Ancak 6 ay sonra kapınıza bir mahkeme tebligatı geldi: "Ön Alım (Şufa) Hakkı Davası". Tarladaki diğer hissedar (ki hiç tanımazsınız), "Burayı bana sormadan satamazdın, benim alma hakkım vardı. Tapuda gösterdiğin bedeli sana ödeyip tarlayı elinden alıyorum" diyor. Ve maalesef, kanunen haklı. Peki, bu kabusu yaşamamak için ne yapmalısınız? Şufa hakkı tuzağına düşmemek için bilmeniz gereken 3 altın kural.

Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu'na göre; hisseli bir taşınmazda hissedarlardan biri payını satarsa, diğer hissedarların o payı "Öncelikli Satın Alma" hakkı vardır. Kanun burada "Yabancı girmesin, mülk bütünlüğü korunsun" mantığıyla hareket eder. Eğer siz diğer ortaklara "Ben alıyorum, siz alacak mısınız?" diye resmi olarak sormadan tapuyu devralırsanız, bu riski kabul etmiş sayılırsınız.

En Büyük Hata: Tapuda Düşük Bedel Göstermek

Şufa davasında en can yakıcı nokta burasıdır. Örnek: Tarlayı gerçekte 1 Milyon TL'ye aldınız. Ama tapu harcı az çıksın diye tapuda satış bedelini 200.000 TL gösterdiniz. Hissedar size dava açtığında, hakim tapu kaydına bakar: "Burası 200.000 TL'ye satılmış. O zaman davacı hissedar bu parayı yatırsın, tapuyu ona verelim" der. Sonuç: Tarlayı kaybedersiniz, üstüne cebinizden çıkan 800.000 TL de buhar olur. Çözüm: Hisseli yer alıyorsanız, tapuda gerçek ödediğiniz rakamı kuruşu kuruşuna gösterin. O zaman hissedar o yüksek bedeli ödemek zorunda kalacağı için davadan vazgeçebilir.

Noter İhtarnamesi: Süreleri Kısaltır

Tapuyu aldıktan hemen sonra diğer hissedarlara Noter aracılığıyla; "Ben bu yeri şu fiyata aldım, şufa hakkınızı kullanacak mısınız?" diye ihtarname çekerseniz:

• Dava açma süresi 3 aya düşer.
• Eğer ihtar çekmezseniz, diğer ortaklar size 2 yıl boyunca her an dava açabilir. 2 yıl boyunca diken üstünde oturursunuz.

"Feragat" Almak Mümkün mü?

En sağlam yol, satış işlemi yapılmadan önce diğer hissedarlardan Noter onaylı "Şufa Hakkından Feragat" belgesi almaktır. Ancak yüzlerce hissedarın olduğu büyük tarlalarda bu pratikte pek mümkün değildir. Bu yüzden "Fiili Taksimi" yapılmış, herkesin yeri belli olan arazileri tercih etmek riski azaltır (ama hukuken tamamen yok etmez).

Trakyarsa Tavsiyesi: Müstakil Tapu Candır

Hisseli tapu her zaman risktir. Şufa davasıyla, ortakların anlaşmazlığıyla uğraşmak istemiyorsanız, bütçenizi biraz daha zorlayıp Müstakil Parsel (Tek Tapu) almaya odaklanın. Kafanız rahat, yatırımınız güvende olsun.

Hukuki riski olmayan, tek tapulu ve sorunsuz satılık arsa ilanlarımız için portföyümüzü inceleyin.

👉Müstakil Tapulu Fırsatlar