Trakya’da uygun fiyatlı bir tarla buldunuz ama tapusu "hisseli". Satıcı size "Diğer ortaklarla işin yok, burası senin yerin" dedi. Peki ya yarın bir gün o hiç tanımadığınız ortaklardan biri "Ben malımı satmak istiyorum, paramı verin" derse? İşte o zaman filmin koptuğu yerdesiniz. Hisseli tapu sahiplerinin en büyük kâbusu olan İzale-i Şuyu, yani "Ortaklığın Giderilmesi" davası kapınızı çalabilir. Peki, malınızı zorla sattıran bu dava nedir ve nasıl önlem alınır?

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?

Hukuki terimiyle "İzale-i Şuyu", bir taşınmaz üzerindeki paydaşlığın (ortaklığın) mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir.

Türk Medeni Kanunu'na göre; hisseli bir tapuda ortaklardan sadece biri bile ortaklığın bitirilmesini isterse ve diğer ortaklar buna yanaşmazsa, mahkemeye başvurarak davanın açılmasını sağlayabilir. Yani %1 hissesi olan biri bile, %99 hisseye sahip diğer ortakları mahkemeye sürükleyebilir.

Mahkeme Süreci Nasıl İşler? İki İhtimal Var

Dava açıldığında hakim iki çözüm yoluna bakar:

1. Aynen Taksim (Bölüştürme): Eğer arazi yeterince büyükse ve belediye/tarım müdürlüğü izin veriyorsa, arazi ortaklar arasında fiziksel olarak bölünür. (Ancak Trakya'da tarım arazilerinin bölünme sınırları katı olduğu için bu seçenek %90 ihtimalle mümkün olmaz.)
2. Satış Suretiyle Giderilme: Arazi bölünemiyorsa, mahkeme arazinin İcra Müdürlüğü aracılığıyla açık artırmada satılmasına karar verir. Elde edilen para, masraflar düşüldükten sonra hissedarlara payları oranında dağıtılır.

Yatırımcı İçin Büyük Risk: "Ucuza Gitme" Tehlikesi

İzale-i Şuyu davasının en korkutucu yanı budur. Mahkeme satışları (ihale), bilirkişinin belirlediği değerin %50’si üzerinden açılır.

• Örneğin; tarlanızın piyasa değeri 1 Milyon TL olsa bile, ihale 500 Bin TL’den başlar.
• Eğer ihaleye katılım az olursa, tarlanız gerçek değerinin çok altına, hiç tanımadığınız bir yabancıya satılabilir.
• Siz "Ben satmak istemiyordum" deseniz bile, mahkeme kararı olduğu için yapacak bir şey yoktur.

Nasıl Korunursunuz?

Bu davadan korunmanın en kesin yolu, hisseli tapu alırken diğer ortaklarla baştan anlaşmak veya "Rıza-i Taksim Sözleşmesi" yapmaktır. Dava açıldıysa, diğer ortaklar olarak birleşip ihaleye girmek ve malı yabancıya kaptırmamak tek çaredir.

Trakyarsa Tavsiyesi

Tanımadığınız 10-15 kişinin olduğu kalabalık hisseli tapulardan uzak durun. "Kardeş payı" denilen, az sayıda ve birbirini tanıyan hissedarların olduğu yerler her zaman daha güvenlidir. Kafanız rahat olsun istiyorsanız, biraz daha bütçe ayırıp Müstakil (Tek) Tapu arsa alın.

Risksiz, tek tapulu ve sorusuz yatırımlık araziler için ilanlarımıza göz atın.

👉 Sorunsuz Müstakil Tapulu Arsalar